[부동산경매 #5] 경매 초보가 명심해야할 십계명, 이 것만은 기억하자

본 포스팅은 「우형달 저, 경매 NPL 입문자를 위한 권리분석의 모든 것」의 내용 중

나와 같은 부동산 경매 초보들에게 소개하고 싶은 부분이 있어 이를 발췌하여 옮긴다.

 

"경매 NPL 병아리에게 20년 고수가 드리는 당부 10가지"

 

1) 선순위 저당(채권)금액이 적은 부동산은 조심하라!

저당(채권)금액이 적은 경우, 경매 도중 채무자가 빚을 갚아

경매가 취하되는 사례가 의뢰로 많다.

 

2) 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리 주의!

선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는

낙찰받아도 권리가 없어지지 않는다. 

소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송 중인 경우가 많아

재판 결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수도 있다.

일부 가처분은 후순위일지라도 내용에 따라서는 낙찰자에게 인수되는 경우도 있다.

 

3) 감정평가금액을 맹신하지 마라!

감정가격은 대체로 시세의 90%선에서 결정되지만

실세 시세보다 높은 경우도 있고 훨씬 저평가 되는 경우도 있다.

입찰 전 현지 중개업소를 2~3곳 이상 방문하여

현재의 시세와 향후 전망을 확인하는 것이 좋다.

 

4) 특수권리 물건은 아직은 피하라!

단독주택, 다가구주택, 근린주택처럼 토지와 건물등기부가 이원화되어 있는 물건은 아직은 피하라.

이는 건물과 토지 소유자가 다르거나 건물만 입찰에 부쳐지는 경우로

경매지에는 지상에 '소유자미상의건물있음' 또는 '입찰외건물있음', '법정지상권성립여지있음'

등으로 표시된다.

경매에 익숙하지 않은 단계에서는 가급적 입찰하지 말 것을 권한다.

 

5) 임야나 전답은 지번을 잘 찾아야!

지방에 있는 임야나 전답의 경우 해당 지번을 찾는 것이 쉽지 않으므로 주의를 요한다.

또한 농지취득자격증명원이 필요한 경우에는 법원이 정한 기일 내에 증명원을 받을 수 있는 방안을 미리 확보한 후 입찰하도록 한다.

 

전/답 경매시엔 농지취득자격증명원의 제출여부를 꼭 확인하자

 

6) 선순위 세입자가 있는 물건은 신중히 입찰하라!

선순위 세입자는 최선순위 저당권 등 말소기준보다 먼저 주민등록 전입신고를 하고 점유해

주택임대차보호법상의 대항력을 확보하고 있는 세입자이다.

이러한 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 물건의 경우, 낙찰 후에 세입자의 임차금액을 지불해 주어야 하므로 유의하여야 한다.

 

7) 당초 목적대로 형질(용도)변경이 가능한지를 따져봐라!

특히 지방의 임야나 농지를 구입할 때에는 지자체를 방문해 형질변경이 가능한지를 먼저 확인하라.

또한 원하는 대로 개발허가 등을 받을 수 있는지도 사전에 충분히 검토해야 한다.

 

8) 공유지분경매는 일반 경매와 다르다!

상속이나 증여로 인햐 부모/형제끼리 지분을 확보하고 있는 경우에는

건물이나 토지의 일부만이 경매로 나오는 경우가 있다.

시세보다 상당히 저평가되어 결매가 시작되는 것이 일반적이다.

그러나 값이 싸다고 쉽게 접근했다가 낭패를 당할 수 있다.

입찰당일에 공유지분권자가 우선매수청구권을 행사하면 입찰보증금이 묶일 수도 있다.

 

9) 잔금을 내고 바로 활용하겠다는 생각은 버려라!

경매는 잔금지불일 전에는 이해 관계인의 항고가,

잔금지불일 이후에는 명도절차가 남아 있다.

일단 항고가 제기되면 경매의 진행은 중지되고 당초에 짜놓은 스케줄은 흐트러지게 된다.

또한 임차보증금을 날리게 되는 세입자가 있는 경우에는 명도에도 시간이 걸린다.

 

10) 주택은 반드시 현장을 방문하라!

주택이 경매로 넘어가면 1~2년 사이에 급속도로 노후화가 진행된다.

입찰에 응하기 전에 현장을 가보고, 주변 부동산 중개업소에 들려서 

물건의 현재 상황에 대해 정확하게 조사해야 한다.