[부동산경매 #4] 말소주의와 인수주의의 이해는 권리분석의 첫걸음

ⓒ부동산 경매는 시작은 이러하다.

부동산을 담보로 돈을 빌려 주었던 채권자(주로 은행)가

채무자에게 제때 받아야 할 돈을 받지 못하게 될 경우에

채권자가 담보로 잡았던 채무자의 부동산을 법원에 강제 처분해서

그 매각대금으로 채권자가 받아야 할 돈을 받게 해 달라는 신청을 하게 되며

우리는 이것을 부동산 경매라고 부른다.

 

이 경매의 낙찰자가 잔금을 모두 납부하게 되면 

법원은 소유권을 이전해 줌과 동시에 등기부상에 존재했던 권리들을

'말소'해 주거나 말소하지 못한 채 새로운 소유자의 등기로 '이전'시키게 된다.

 

경매로 넘어오게 되는 물건에는

보통 어러 이해관계자들의 권리가 복잡하게 얽혀있기 마련이다.

돈을 빌려준 채권자부터 시작하여, 기존 임차인의 보증금

간혹 채무자가 밀려있는 세금을 담당하는 관할 세무서나 관청

심지어 채무자의 회사에서 임금을 받지 못한 근로자도 있을 수 있으며

물건의 공사대금을 받지못한 공사업체들이 유치권을 설정해 놓은 경우도 있다.

 

 

입찰에 앞서 경매 물건을 분석할 시에

입찰 참가자는 물건의 등기부등본을 기반으로

이러한 여러 이해관계자들의 권리의 종류와 순서를 파악하고

입찰 참여 여부를 결정하는 과정을 거치는데 

이를 부동산의 '권리분석'이라고 한다. 

 

이 권리분석의 기초를 이루고 있는 것이 말소주의와 인수주의이다.

어떤 권리가 말소되고, 또 어떤 권리가 나에게 인수되는지를 알아야

그 물건의 정확한 가치를 파악할 수 있고

나중에 떠안아야 할 갑작스러운 금전적 리스크를 미연에 방지할 수 있다.

 

ⓒScott Graham on Unsplash

"말소주의란?"

말소주의(소멸주의)란, 경매가 완료된 후 등기부상의 모든 권리가

말소기준권리인 최선순위 권리와 함께 모두 등기부에서 말소되는 것을 말한다.

(말소기준권리에 대해서는 후의 포스팅에서 자세히 설명하기로 하겠다.)

 

그러나 등기부 상의 모든 권리가 말소되는 것은 아니고

등기부 상에 남은 채로 새로운 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는데

이 것을 인수주의라고 한다.

 

"인수주의란?"

인수주의란 말소기준권리보다 먼저(앞서) 등기부에 등재되어있던 권리를 말한다.

이러한 권리들은 경매 후 낙찰자의 소유권이전촉탁등기 시에도 말소되지 않고

낙찰자가 인수해야만 하는 권리이다.

따라서 인수해야 할 권리가 어떤 것인지, 금액이 얼마인지를 미리 파악해 놓지 못하면

골치 아픈 권리들을 낙찰자가 떠안게 될 수도 있는 것이다.

 

"대항력 있는 임차인을 주의하라."

등기부 상에서는 바로 확인할 수 없지만

낙찰 후 뜻하지 않게 인수해야만 하는 권리도 있다.

바로 대항력있는 임차인의 권리이다.

대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았거나

배당요구를 했지만 배당을 받지 못한 경우에는

그 금액을 낙찰자가 지불해 주어야하기 때문이다.

 

말소주의와 인수주의는 권리분석의 가장 기본인 개념이므로

이에 유념하여 물건을 분석하고 투자를 결정해야 할 것이다.