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부동산 이야기야

[부동산경매 #5] 경매 초보가 명심해야할 십계명, 이 것만은 기억하자 본 포스팅은 「우형달 저, 경매 NPL 입문자를 위한 권리분석의 모든 것」의 내용 중 나와 같은 부동산 경매 초보들에게 소개하고 싶은 부분이 있어 이를 발췌하여 옮긴다. "경매 NPL 병아리에게 20년 고수가 드리는 당부 10가지" 1) 선순위 저당(채권)금액이 적은 부동산은 조심하라! 저당(채권)금액이 적은 경우, 경매 도중 채무자가 빚을 갚아 경매가 취하되는 사례가 의뢰로 많다. 2) 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리 주의! 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰받아도 권리가 없어지지 않는다. 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송 중인 경우가 많아 재판 결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수도 있다. 일부 가처분은 후순위일지라도 내용에 따라서는 .. 더보기
[부동산경매 #4] 말소주의와 인수주의의 이해는 권리분석의 첫걸음 ⓒ부동산 경매는 시작은 이러하다. 부동산을 담보로 돈을 빌려 주었던 채권자(주로 은행)가 채무자에게 제때 받아야 할 돈을 받지 못하게 될 경우에 채권자가 담보로 잡았던 채무자의 부동산을 법원에 강제 처분해서 그 매각대금으로 채권자가 받아야 할 돈을 받게 해 달라는 신청을 하게 되며 우리는 이것을 부동산 경매라고 부른다. 이 경매의 낙찰자가 잔금을 모두 납부하게 되면 법원은 소유권을 이전해 줌과 동시에 등기부상에 존재했던 권리들을 '말소'해 주거나 말소하지 못한 채 새로운 소유자의 등기로 '이전'시키게 된다. 경매로 넘어오게 되는 물건에는 보통 어러 이해관계자들의 권리가 복잡하게 얽혀있기 마련이다. 돈을 빌려준 채권자부터 시작하여, 기존 임차인의 보증금 간혹 채무자가 밀려있는 세금을 담당하는 관할 세무서나.. 더보기
[부동산경매 #3] 낙찰 부동산의 마무리 - 인테리어 공사로 물건의 가치를 높이자 낙찰받은 물건의 명도까지 모든 단계가 문제없이 끝이 났다면 낙찰자는 새로운 물건의 완전한 소유자가 된다. 낙찰받은 물건은 보통 크게 아래와 같은 방법으로 처리된다. 첫째, 본인이나 가족이 거주하게 되거나 둘째, 낙찰 받은 물건을 타인에게 전세/월세로 임대를 주거나 셋째, 단기간 내에 물건을 다시 매도하고 시세차익을 얻는 경우이다. 부동산 투자의 목적으로 물건을 낙찰받은 경우라면 임대나 매매 전 인테리어 공사를 고려해 봐야 한다. (물론 본인이 거주 예정이라고 해도 인테리어 공사를 생략하기는 힘들 것이다.) 일반적으로 낙찰 후 인도받은 물건은 낡고 상태가 매우 안 좋은 경우가 대다수이다. 임대든 매매든 상관없이, 상태가 좋지않은 물건은 빠른 시일 내에 거래가 성사되기 힘들며 제대로 된 값을 받기가 쉽지 않.. 더보기
[부동산경매 #2] 부동산 경매 절차(2) - 초보도 할 수 있는 입찰과 명도 앞 선 포스팅에서 부동산 경매절차의 (1) 물건의 검색, (2) 임장을 알아보았다. 임장 후에도 내가 선택한 물건이 입찰의 가치가 있다고 평가된다면 세 번째 단계로 입찰 - 경매에 참가하게 된다. [부동산경매 #1] 부동산 경매 절차(1) - 초보도 할 수 있는 물건검색과 현장방문 부동산 투자를 꿈꾸고 있는 사람들 중 많은 사람들이 투자 방법의 하나로 '경매'에 큰 관심을 가지고 있다. 누구나 흔하게 경매를 해보고자 한다, 누구는 경매로 집을 헐값에 샀다더라 라는 얘기 eyagiya.tistory.com (3) 경매 입찰 경매에 입찰하기 위해서는 물건지 정보에 나와있는 매각기일에 경매가 진행되는 관할 법원에 직접 방문해야 한다. 준비물은 입찰보증금(현금 또는 자기앞수표), 신분증과 도장이며 대리인 입찰도.. 더보기
[부동산경매 #1] 부동산 경매 절차(1) - 초보도 할 수 있는 물건검색과 현장방문 부동산 투자를 꿈꾸고 있는 사람들 중 많은 사람들이 투자 방법의 하나로 '경매'에 큰 관심을 가지고 있다. 누구나 흔하게 경매를 해보고자 한다, 누구는 경매로 집을 헐값에 샀다더라 라는 얘기들을 주변에서 심심치 않게 듣게 되고 그럼 나도 한 번 부동산 경매를 시작해 볼까라는 생각을 갖게 되지만 왠지 쉽게 시작할 엄두가 나질 않아 경매 공부를 차일피일 미루게 된다. 이번 [부동산경매] 카테고리에서는 부동산 경매는 크게 어떤 식으로 진행이 되며 각 물건별로 어떤 식의 접근법과 유의점을 가지고 경매에 참가해야 하는가에 대하여 공부해 보고자 한다. 경매는 크게 '물건의 검색', '임장(현장 방문)', '입찰', '명도'의 4단계로 크게 나눌 수 있다. (1) 경매 물건의 검색 우선적으로 해야 할 일은 어떤 물건.. 더보기
[1인법인 #7] 법인 인건비 처리 - 대표이사의 월급은 얼마로? 가족도 직원으로 채용 가능? 「지성의 돈되는 부동산 1인법인 (지성 지음), 참조」 개인사업자 대표와 1인버빙ㄴ 대표의 중요한 차이점 중 하나는 월급을 받느냐 받지 않느냐이 차이이다. 개인사업자의 대표인 경우, 매월 정해진 임금을 따로 받지 않아도 자신의 사업체를 통해 벌어들인 수익이 모두 대표 자신의 것이 되며, 사업소득으로써 종합소득세 계산의 대상이 된다. 그러나 법인의 대표는, 특히 1인 법인일 경우 나 자신이 법인의 하나뿐인 직원이자 법인의 대표이사가 된다. 그리고 나 자신은 법인으로부터 매월 정해진 월급을 받는 직장인이 되는 것이다. 법인이 벌어들인 수익은 내가 법인의 대표라고 해서 쉽게 자신이 찾아가거나 쓸 수 있는 성격의 것이 아니다. 이러한 점이 개인회사의 대표와 가장 큰 차이점일 것이다. 법인의 수익은 배당을 통해 .. 더보기
[1인법인 #6] 법인 운영비용/활동비로 법인세 공제받기 「지성의 돈되는 부동산 1인법인 (지성, 지음), 참조」 법인 운영의 장점 중 하나는 법인을 운영하면서 지출한 비용의 대부분을 필요경비로 처리할 수 있다는 점이다. 부동산의 매도시 양도소득세(개인)나 법인추가과세(법인)를 계산할 때 공제받을 수 있는 필요경비는 보통 부동산의 취득 시 납부했던 취득세나 법무사 비용, 중개수수료, 보일러 교체 비용, 창틀 교체 비용 정도이다. 보일러 수리비용(교체 X), 도배/장판 교체비용, 부동산 임장을 위한 교통비 등은 개인이라면 따로 공제받을 수 없는 경비이지만 법인의 경우에는 모두 사업과 관련된 지출로 여겨지므로 '법인세'에서 다시 한번 공제를 받을 수 있게 된다. 그렇다면 어떠한 지출이 법인세 공제를 위한 필요경비로 인정받을 수 있는지 살펴보도록 하자. (1) 인건.. 더보기
[1인법인 #5] 부동산 법인 설립하기 - 시청/등기소/세무서에서 등기 완료하기 정관 작성까지 모두 마무리가 되었다면 이제 등기소에서 법인을 등기해야 한다. 「지성의 돈되는 부동산 1인법인 (지성 지음), 참조」 (1) 은행 잔고증명 - 정관을 출력하여 필요한 곳에 법인 도장을 날인하고 은행에 방문하여 잔고증명을 받는다. (2) 법인 소재지 구청(구청이 없는 곳은 시청) 방문 - 잔고증명까지 모두 끝났다면 구청(시청)에 방문하여 법인 등록 신청서를 제출하여 법인을 등록한다. - 법인등록등기수수료 고지서를 발부받은 후 납부 (3) 등기소에 등기 접수 - 법인 설립 관련서류를 모두 챙겨 제출한다. - 대리인 접수도 가능하다. - 법인등기부가 나올 때 까지 약 3일 정도가 소요된다. [등기관련 필요서류] - 법인 정관 및 의사록 - 이사회 의사록 - 주금납입보관증명서 (자본금 불입한 은행.. 더보기

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