[부동산경매 #1] 부동산 경매 절차(1) - 초보도 할 수 있는 물건검색과 현장방문

부동산 투자를 꿈꾸고 있는 사람들 중 많은 사람들이

투자 방법의 하나로 '경매'에 큰 관심을 가지고 있다.

누구나 흔하게 경매를 해보고자 한다, 누구는 경매로 집을 헐값에 샀다더라 라는 얘기들을

주변에서 심심치 않게 듣게 되고

그럼 나도 한 번 부동산 경매를 시작해 볼까라는 생각을 갖게 되지만

왠지 쉽게 시작할 엄두가 나질 않아 경매 공부를 차일피일 미루게 된다.

 

이번 [부동산경매] 카테고리에서는

부동산 경매는 크게 어떤 식으로 진행이 되며

각 물건별로 어떤 식의 접근법과 유의점을 가지고 경매에 참가해야 하는가에 대하여 공부해 보고자 한다.

 

경매는 크게 '물건의 검색', '임장(현장 방문)', '입찰', '명도'의 4단계로 크게 나눌 수 있다.

(1) 경매 물건의 검색

우선적으로 해야 할 일은 어떤 물건들이 경매로 진행 중인지를 알아보는 것이다.

보통은 대법원 경매 홈페이지에서 검색할 수 있으며

요즘은 유료로 경매 진행 건들을 모아 정보를 제공하는 온라인 사이트들도 많으므로

본인에게 알맞은 방법으로 물건을 검색할 수 있다.

 

대한민국법원 법원경매정보

https://courtauction.go.kr 

 

 법원 경매사이트로 접속하여 '빠른물건검색'을 통해 지역을 중심으로 물건을 검색하거나

아파트, 빌라, 단독주택 등 용도별 물건을 몰아서 검색하는 것도 가능하다.

 

물건 검색결과 화면

법원: 안양지원으로 검색해보니 위와 같은 경매물건 리스트가 나온다.

그중 한 건을 클릭하여 상세 내용을 보기로 하자.

 

물건상세검색 페이지에서 사건번호, 매각기일, 최저매각가격, 소재지, 사진 등의 기본정보를 확인할 수 있으며

등기기록이나 감정평가보고서와 같은 상세한 내용도 확인이 가능하다.

경매물건의 가격 적정성이나, 하자 있는 물건, 권리 분석은

추후 포스팅에서 자세하게 다룰 예정이니

본 포스팅에서는 크게 경매 절차의 흐름만 파악하도록 하자.

 

경매물건 검색을 통해 입찰하고자 하는 물건을 결정하였다면

입찰 전 꼭 현장 답사를 하자.

(2) 임장: 현장 방문

부동산 경매에서 현장 방문, 답사하는 활동을 일컬어 '임장'이라고 한다.

보통 임장 단계를 중요하게 생각하지 않고 생략하는 사람들이 많은데

생각보다 현장에서 직접 얻을 수 있는 중요한 정보들이 많으므로

임장은 건너뛰어서는 안 될 경매의 절차 중 하나이다.

 

a) 시세 조사

물건의 감정평가 시점은 물건의 매각 시점보다 항상 4~6개월 정도 빠르다.

그러므로 매각 시점 당시의 물건의 시세를 알아보고 입찰 가격의 기준으로 삼는 것이 좋다.

근처의 공인중개사 사무소를 직접 방문하여 매매/전세/월세 등의 시세를 알아보거나

네이버부동산(land.naver.com) 또는 부동산114(www.r114.com)와 같은

인터넷 사이트를 통해 시세를 확인하자.

 

b) 대중교통 등 실제 입지 조사

대중교통과의 접근성은 주택 가격에 큰 영향을 미치는 요소 중 하나이다.

인근 지하철 역과는 얼마나 떨어져 있는지,

버스나 마을버스 정류장의 위치와 정류장까지 도보로 소요시간은 얼마나 걸리는지

직접 확인해보자.

그 외에 주변에 어떤 상권이 형성되어 있는지, 유해업소나 시설은 없는지

골목의 청결도나 분위기 등

현장에 직접 나가봐야만 파악이 가능한 물건 주변의 환경 역시

물건의 가치를 매기는데 중요한 요소이다.

 

c) 물건의 하자 여부

물건의 현재 임차인이 집 내부를 보여준다면 가장 좋은 임장이 되겠지만

임차인들은 대부분 아무 이유 없이 집을 보여주고 싶어 하지 않는다.

간접적으로라도 물건을 직접 확인해서 물건에 하자가 있지는 않는지 확인해 보자.

 

일단 건물 외관의 창의 모양이나 크기를 통해 대충 물건의 내부 모습 파악이 가능하며

외부 벽면에 금이 가지는 않았는지, 집 주변에 배수가 제대로 되지 않는 흔적이 없는지 

직접 확인할 수 있다.

그리고 윗집, 옆집, 아랫집의 도움을 받는다면

누수 여부나 내부 결로의 여부 등을 간접적으로라도 알 수 있을 것이다.

 

d) 점유자 조사

물건의 현재 임차인, 점유자를 만나기란 보통 쉽지 않은 일이다.

그러나 추후 낙찰받았을 경우를 생각했을 때

명도(점유자를 이사 내보내는 것) 시 어떤 문제들이 있을지를 미리 파악하려면

점유자 조사가 미리 이루어지는 것이 좋다.

주로 이웃집 탐문을 통해 파악하는 것이 좋으며

인근의 공인중개사 사무소에서 물건지 점유자에 대한 개략적인 정보를 얻는 경우도 있다.

노령의 어르신이나 중증환자, 간혹은 조폭이 점유자인 경우도 있다.

후에 명도 할 엄두가 나지 않는 상대라면 입찰 시 한 번 더 입찰을 고민해 보거나 세밀한 명도 전략을 준비해야만 한다.

 

ⓒAlexander Andrews on Unsplash

 

다음 포스팅에서는 경매절차의 후반부인 입찰과 명도에 대해서 알아보기로 하겠다.