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부동산 이야기야

[부동산경매 #2] 부동산 경매 절차(2) - 초보도 할 수 있는 입찰과 명도

앞 선 포스팅에서 부동산 경매절차의 (1) 물건의 검색, (2) 임장을 알아보았다.

임장 후에도 내가 선택한 물건이 입찰의 가치가 있다고 평가된다면

세 번째 단계로 입찰 - 경매에 참가하게 된다.

 

[부동산경매 #1] 부동산 경매 절차(1) - 초보도 할 수 있는 물건검색과 현장방문

부동산 투자를 꿈꾸고 있는 사람들 중 많은 사람들이 투자 방법의 하나로 '경매'에 큰 관심을 가지고 있다. 누구나 흔하게 경매를 해보고자 한다, 누구는 경매로 집을 헐값에 샀다더라 라는 얘기

eyagiya.tistory.com

 

(3) 경매 입찰

경매에 입찰하기 위해서는

물건지 정보에 나와있는 매각기일에 경매가 진행되는 관할 법원에 직접 방문해야 한다.

준비물은 입찰보증금(현금 또는 자기앞수표), 신분증과 도장이며

대리인 입찰도 가능한데 이럴 경우에는

보증금 외에 대리인의 신분증과 도장 그리고 위임인의 인감증명서와 위임장을 지참해야 한다.

법인이 입찰할 경우에는 추가로 법인 등기부 등본/초본을 준비해야 한다.

본인이 직접 입찰에 참여하는 경우에는 도장대신 서명이나 지장도 가능하다.

 

간혹 입찰 전에 채무자가 대출금을 모두 변제하여

경매 자체가 취하될 수 있거나,

채권자의 신청에 의해 입찰 기일이 변경될 수도 있으므로

매각기일 법원에 방문하기 직전에 대법원경매사이트(www.courtauction.go.kr)에서

해당 경매 사건번호를 검색하여 경매진행 여부를 확인해봐야 한다.

 

입찰보증금은 물건의 최저매각금액의 10%에 해당하는 금액이며

입찰서류와 함께 동봉하여 입찰 시 제출하게 된다.

현찰과 자기앞수표 모두 사용이 가능하며

안전을 위해 자기앞수표를 많이 이용하는 추세이다.

 

기일입찰표에 입찰하고자 하는 물건의 정보와 입찰자의 정보를 기재한 후

보증금과 함께 제출한다.

위임장이나 인감증명서, 법인등기부등본과 같은 첨부서류가 있을 경우

함께 제출하여 입찰을 마무리 한다.

 

ⓒkatie manning on Unsplash

(4) 점유자 명도

부동산 경매에서 낙찰을 받았다고 해서 바로 소유권이 낙찰자에게 이전되는 것은 아니다.

낙찰자는 정해진 기일 내에 잔금을 완납해야 하고

잔금 완납 후에 낙찰물건의 소유권을 이전받게 된다.

 

물건의 법적인 소유자가 되었다면 해당 물건의 점유자(이전 소유권자 이거나 임차인)의 명도를 진행,

다시 말해 점유자를 이사 보내야만 한다.

 

명도 업무만을 전문적으로 하는 사람/회사가 있을 정도로

경매물건 점유자의 명도는 생각보다 쉽지 않은 일이다.

점유자가 무조건 배 째라는 식으로 버티기도 하고

이사를 무작정 내보내기에 사정이 딱한 보증금조차 날려버린 임차인이 있기도 하고

법률에 무지한 노부부가 점유자인 경우도 있으며

유치권을 행사하고 있는 조폭이 명도를 거부하고 있는 경우도 있기 때문이다.

 

낙찰자는 법원의 인도명령이나 강제집행을 요청할 수 있으므로

적법한 절차를 통해 명도를 진행할 수 있다.

그러나 무엇보다도 중요한 것은

직접 점유자를 만나서 이야기를 들어보고

적정한 타협점을 찾아서 원만히 명도 문제를 해결하는 것이다.

점유자의 거주지가 경매 물건으로 나왔다는 사실 자체가

이미 많은 수의 사람들의 금전적인 이해관계가 그 물건에 얽혀있음을 말해주며

그중 몇몇은 손해를 감내해야 하는 위치에 있다는 것을 이야기해 주는 것이기 때문이다.

 

"점유자를 방문할 때 '빨리 이사를 내보내야겠다'는 마음보다는

그들이 상처 받은 마음을 위로해주려는 마음이 우선되어야 합니다." - DM인베스트 대표 김덕문